소액임차인 우선변제권을 행사할 수 없는 경우
집을 구할 때 세입자 입장에서 가장 든든한 장치 중 하나가 바로 우선변제권입니다.
우선변제권 조건을 충족하기위해선 몇가지 신경 쓰셔할 것이 있는데요.
몇 가지 조건을 갖추지 못하면, 우선변제권을 행사하고 싶어도 보호를 받을 수 없는 상황이 생기게 됩니다.
오늘은 소액임차인 우선변제권을 행사할 수 없는 경우를 하나씩 짚어보며,
계약할 때 무엇을 조심해야 하는지 알아보겠습니다.
전입신고를 하지 않은 경우
아무리 좋은 임대차계약서를 작성했더라도 전입신고를 하지 않았다면 대항력을 가질 수 없습니다.
대항력이 없다면 우선변제권 역시 행사할 수 없습니다.
전입신고는 주민센터에서 간단히 할 수 있지만, 무심코 미루다가 경매신청이 먼저 접수되면 이미 늦었다는 점을 아셔야합니다.
계약서만 믿고 입주해버리는 경우도 있는데, 전입신고는 반드시 필요하다는 점을 꼭 기억해야 합니다.
실제 거주를 시작하지 않은 경우
전입신고만 했다고 해서 모든 요건이 충족되는 것은 아닙니다.
집에 실제로 거주해야만 대항력이 완성됩니다. 주소만 옮겨놓고 다른 곳에 살고 있다면, 문제가 발생했을 때 세입자로서 보호를 받지 못할 수 있습니다.
법원에서는 점유의 실질 여부를 꼼꼼히 따지기 때문에, 입주하지 않은 경우에는 대항력이 인정되지 않습니다.
경매개시결정 이후에 대항력을 갖춘 경우
우선변제권을 행사하려면 경매신청이 접수되기 전에 대항력을 갖춰야 합니다.
경매개시결정이 내려진 이후에 전입신고를 하거나 입주를 완료했다면, 그 이후로는 대항력을 인정받을 수 없습니다.
집이 경매로 넘어가기 전에 세입자로서 필요한 절차를 모두 완료했어야만 우선변제권을 주장할 수 있다는 점을 주의해야 합니다.
보증금이 소액임차보증금 범위를 초과한 경우
소액임차보증금 제도는 일정 금액 이하의 세입자만을 보호하기 위한 장치입니다.
본인의 보증금이 지역별 소액 기준을 초과한다면, 해당 부분에 대해서는 우선변제를 받을 수 없습니다.
예를 들어, 서울에서 보증금이 7천만원이라면, 2025년 기준 5천5백만원까지만 소액보증금으로 보호되며 나머지 금액은 일반 채권자들과 동일한 순위로 변제받게 됩니다.
확정일자 없이 대항력만 있는 경우의 착각
많은 사람들이 대항력만 있으면 우선변제권을 완벽히 행사할 수 있다고 오해합니다.
하지만 주택이 경매에 넘어갈 때는 확정일자가 있는 경우 우선순위가 앞서게 됩니다.
소액임차보증금 기준을 넘는 보증금을 가진 경우, 확정일자가 없으면 변제받을 순위가 밀려나기도 합니다.
소액임차인에게는 특례가 적용되지만, 일반 임차인들은 그렇지 않다는 점을 주의해야 합니다.
임대차계약이 무효인 경우
임대차계약 자체가 무효로 판정되는 경우에도 우선변제권은 인정되지 않습니다.
집주인이 권한 없이 임대차계약을 체결했거나, 계약서에 중대한 하자가 있는 경우가 여기에 해당합니다.
무허가 건물에 임대차계약을 맺는 경우처럼 계약 자체가 법적으로 문제가 있으면, 우선변제권을 주장하기 어렵습니다.
이렇게 준비하면 소액임차인 우선변제권을 제대로 지킬 수 있다
우선변제권은 세입자를 위한 강력한 보호장치이지만, 아무 준비 없이 자동으로 주어지는 권리는 아닙니다.
전입신고와 실제 거주를 확실히 완료하고, 경매개시 이전에 모든 절차를 마쳐야 합니다.
자신의 보증금이 소액임차보증금 범위 안에 드는지도 반드시 확인해야 하며, 가능하면 확정일자까지 받아두는 것이 안전합니다.
계약 체결 전, 건물 등기부등본을 열람해 집주인의 소유 여부를 확인하는 기본적인 절차도 잊지 말아야 합니다. (요즘은 웬만해선 부동산에서 확인시켜줍니다.)
세입자 스스로 권리를 제대로 챙길 때, 어떤 상황에서도 자신의 보증금을 지킬 수 있습니다.