주택임대소득 과세개요,주택 수 계산, 분리과세
주택의 정의
｢주택｣이란 상시 주거용으로 사용하는 건물로 주택부수토지를 포함합니다.
사업을 위한 주거용의 경우는 제외됩니다.
주택부수토지: 주택에 딸린 토지로서 다음 어느 하나에 해당하는 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 의미합니다.
- 건물의 연면적 (지하층, 주차용, 피난안전구역, 주민공동시설의 면적은 제외)
- 건물이 정착된 면적의 5배 (도시지역 밖의 토지의 경우 10배)
주택 수의 계산
주택 수를 계산하는 방법은 다음과 같습니다:
| 구분 | 계산방법 |
|---|---|
| 다가구주택 | 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우 각각을 1개의 주택으로 계산 |
| 공동소유 |
|
| 전대·전전세 | 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우 소유자의 주택 수에 포함될 뿐만 아니라 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로도 계산 |
| 부부소유 | 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우 합산하되, 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산:
|
주택임대소득
주택임대소득은 사업소득 중 “부동산업에서 발생하는 소득”에 해당합니다.
| 업종코드 | 세분류 | 세세분류 |
|---|---|---|
| 701101 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업 (고가주택임대) |
| 701102 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업 (일반주택임대) |
| 701103 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업 (장기임대공동·단독주택) |
| 701104 | 부동산 임대업 | 주거용 건물 임대업 (장기임대다가구주택) |
주택임대소득의 총수입금액 계산
주택임대소득의 총수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료의 합계액입니다.
선세금에 대한 총수입금액 계산
총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)
보증금 등에 대한 간주임대료
거주자가 3주택 이상을 소유하고 보증금 등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우 간주임대료를 총수입금액에 산입합니다.
선택적 분리과세
주택임대소득 총수입금액의 합계액이 2천만원 이하인 경우 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있습니다.
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 월세 + 간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액 × 60% | 수입금액 × 50% |
| 소득금액(과세표준) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액(4백만원) | 수입금액 – 필요경비 – 공제금액(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준 × 세율(14%) | 과세표준 × 세율(14%) |
| 세액감면 | 단기(4년) 30%, 장기(8·10년) 75% | – |
| 결정세액 | 산출세액 – 세액감면 | 산출세액 – 세액감면 |
종합과세와 분리과세의 결정세액 계산구조
주택임대소득에 대해 종합과세와 분리과세를 선택할 수 있으며, 각 방법에 따른 결정세액 계산구조는 다음과 같습니다.
| 구분 | 종합과세 선택 | 분리과세 선택 |
|---|---|---|
| 수입금액 | 월세 + 간주임대료 | 해당사항 없음 |
| 필요경비 | 실제 지출한 경비 또는 기준·단순경비율 | (등록) 60%, (미등록) 50% |
| 소득금액 | 수입금액 – 필요경비 | 수입금액 – 필요경비 |
| 과세표준 | 종합소득금액 – 소득공제 | 종합소득금액 – 소득공제 |
| 산출세액 | 과세표준 × 기본세율 (6~45%) | 과세표준 × 14% |
| 세액공제 | 근로소득세액공제 등 각종 세액공제 | – |
| 세액감면 | 창업중소기업 세액감면 등 | (등록) 30%, 75% |
| 결정세액 | 산출세액 – 세액공제 – 세액감면 | 산출세액 – 세액감면 |
위 내용은 국세청 홈페이지 글을 기반으로 작성한 글이며, 더 자세한 내용은 공식 홈페이지에서 확인 하실 수 있습니다.